Ce este un REIT și de unde scoate profit ca să-ți dea și ție?

Până acum, România era printre puținele țări din Europa care nu avea această lege. Un REIT (Real Estate Investment Trust) este, în esență, ca o pușculiță uriașă în care mii de oameni pun bani la un loc, iar o echipă de profesioniști cumpără clădiri mari (mall-uri, depozite, blocuri) ca să le închirieze. Chiria strânsă se împarte înapoi la oameni. Adica, la micii investitori.   

Miracolul fiscal: fără dublă impozitare

În mod normal, o firmă clasică din România este taxată de două ori (dublă impunere) :   

1. Firmei i se ia impozit pe profit (de exemplu, din vânzări sau chirii).

2. Când firma îți dă ție profitul sub formă de dividende, statul îți mai ia o dată impozit.

Legea REIT-urilor elimină prima barieră. Firma de tip REIT este de tip „pass-through” (în traducere, o conductă prin care trec banii). Ea este scutită complet de impozitul pe profitul obținut din chirii sau din vânzarea clădirilor. Banii trec direct către tine, fără ca statul să le ia vama la nivelul firmei.   

Condiția : Ca să își păstreze acest statut de „zero taxe pe profit”, REIT-ul este obligat prin lege să dea cel puțin 90% din profitul obținut înapoi către investitori (adică către tine, sub formă de dividende).   

Ce taxe plătești tu în realitate?

Chiar dacă firma nu plătește impozit pe profit, tu, ca investitor simplu, nu scapi complet de statul român. Din 1 ianuarie 2026, regulile s-au înăsprit :   

• Impozitul pe dividende (banii din chiriile distribuite) a crescut de la 10% la 16%. Această taxă se reține automat (nu trebuie să faci tu hârtii la ANAF, brokerul îți virează banii gata taxați).   

• Impozitul pe câștigul de capital (dacă vinzi acțiunea mai scump decât ai cumpărat-o) este de 3% (dacă ai ținut acțiunea mai mult de un an) sau 6% (dacă ai vândut-o în mai puțin de un un an).   

Această creștere a taxelor pentru investitori a stârnit nemulțumiri mari printre brokeri. Unii au numit legea „mutilată” (faimoasa ceartă pe Articolul 7), deoarece taxarea mare la nivelul investitorului știrbește din farmecul acestor fonduri în comparație cu cele din străinătate.   

2. Cum poți investi? 

Dacă vrei să încerci această metodă, ai la dispoziție două variante principale direct din aplicația de pe telefon, prin intermediul unui broker autorizat.   

Varianta A: REIT-uri românești pe Bursa de Valori București (BVB)

Marile companii de imobiliare de la noi au început deja să se reorganizeze ca să devină oficial REIT-uri. În prima jumătate a anului 2026, trei nume mari sunt pe buzele tuturor :   

1. Star Invest Imobiliare (BVB: REIT)

Este primul vehicul de acest tip de la noi, listat sub simbolul de tranzacționare REIT (până în primăvara lui 2026 s-a numit Star Residence Invest). Este o firmă micuță (valorează în total în jur de 17,45 milioane de lei) , dar a uimit investitorii în aprilie 2026 când a plătit dividende uriașe raportat la domeniu de 0,038459 lei pentru fiecare acțiune.   

Ce înseamnă asta ca randament? Dacă prețul unei acțiuni era de 0,2280 lei , randamentul dividendelor este de aproximativ 16,87%.

Exemplu simplu: Este ca și cum ai pune 1.000 de lei la bancă și, în loc de o dobândă normală de 5%-6%, banca ți-ar da înapoi la sfârșitul anului aproape 168 de lei curați!

2. Novere Capital (BVB: MET)

Până în aprilie 2026, această companie s-a numit Meta Estate Trust. Ea investește în apartamente din marile orașe din România. Compania are active de 135 de milioane de lei și se pregătește să se mute pe piața principală a BVB la mijlocul anului 2026. Pentru că prețul acțiunilor sale a fost cam leneș, compania face des „buyback” (răscumpărare de acțiuni) – adică își folosește propriul profit ca să cumpere acțiuni din piață, încercând astfel să țină prețul sus.   

3. One United Properties (BVB: ONE)

Este cel mai mare dezvoltator de proiecte rezidențiale de lux și birouri din România, cu o valoare totală pe bursă de peste 3,3 miliarde de lei. Deși ei construiesc și vând blocuri întregi , au și o divizie imensă de clădiri de birouri și spații comerciale care le aduc chirii constante de peste 7 milioane de euro pe trimestru. ONE își adaptează acum structura pentru a profita la maximum de noua lege a REIT-urilor.   

Varianta B: REIT-uri internaționale (Globale)

Dacă vrei să deții o părticică din clădirile din New York sau Berlin, o poți face foarte simplu prin brokeri care îți dau acces pe piețele externe:

• Realty Income (NYSE: O): Un gigant american legendar, poreclit „The Monthly Dividend Company” pentru că plătește dividende (chiriile) în fiecare lună, nu o dată pe an.   

• NEPI Rockcastle (BVB: NRP): Chiar dacă deține cele mai mari mall-uri din România (Promenada, Mega Mall) , compania este o structură internațională gigant și pot fi cumpărate acțiuni ușor de pe bursă.   

3.Se înghesuie sau nu românii la REIT-uri?

Răspunsul scurt: Nu prea. În ciuda reclamelor și a discuțiilor aprinse din comunitățile financiare, românii rămân extrem de sceptici când vine vorba de bursă și preferă tot metoda clasică.   

Mitul „garsonierei de la metrou” vs. Aplicația de pe telefon

Românul are o legătură aproape sacră cu proprietatea fizică („cărămida”). Mentalitatea generală este simplă: "Strâng 70.000 de euro la ciorap (sau fac un credit pe 30 de ani) și cumpăr o garsonieră pe care o dau în chirie cu 350 de euro".   

Chiar dacă randamentul real al unei astfel de garsoniere este adesea de doar 5%-6% pe an – fără să mai punem la socoteală impozitele, renovările, țevile sparte sau riscul de a da peste chiriași care uită să plătească și îți distrug pereții – oamenii preferă să vadă pereții fizici.   

De ce REIT-urile sunt mai bune pe hârtie, dar ocolite în realitate?

1. Lichiditatea (Banii blocați vs. banii la secundă):

   • La apartamentul fizic: Dacă marți la ora 10:00 ai o urgență medicală și ai nevoie de bani, nu poți vinde doar baia ultra amenajată sau doar bucătăria cu electrocasnice de ultimă generație din garsonieră. Vânzarea unui apartament durează luni de zile, cu telefoane, vizionări și drumuri la notar.   

   • La REIT: Intri în aplicația de pe telefon, apeși pe „vinde acțiuni” și în 2 zile ai toți banii în cont.   

2. Diversificarea (Toate ouăle într-un singur coș):

   • La apartamentul fizic: Dacă s-a construit un șantier zgomotos lângă blocul tău, chiriașul pleacă și rămâi cu zero încasări.

   • La REIT: Cu doar 500 de lei, deții fracțiuni minuscule din zeci de clădiri (mall-uri, birouri, depozite) din orașe diferite. Dacă o clădire are probleme, celelalte 29 continuă să producă bani pentru tine.

3. Statistica dură a lipsei de interes: Doar aproximativ 2% din populația României are un cont activ pe bursă. Majoritatea românilor nu investesc deloc sau preferă depozitele bancare sigure și titlurile de stat. Din această cauză, micile REIT-uri românești de pe bursă suferă din lipsă de clienți (lichiditate redusă), fiind deținute în mare parte de câțiva acționari mari, nu de micii investitori de rând.   

4. Testul de stres din mai 2026: Ce se întâmplă când se instalează panica?

Investiția pe bursă are însă un preț: Volatilitatea (dansul zilnic al prețurilor pe ecran). Spre deosebire de un apartament fizic, al cărui preț nu îl vezi scăzând zilnic pe telefon, acțiunile pe bursă își schimbă valoarea la fiecare secundă în funcție de știri.   

Căderea Guvernului Bolojan (5 mai 2026)

Un exemplu clar de panică a avut loc la data de 5 mai 2026, când Guvernul condus de Ilie Bolojan a fost demis în urma unei moțiuni de cenzură aprobate cu 281 de voturi. Instabilitatea politică a lovit imediat piețele financiare :   

• Moneda națională s-a prăbușit, euro atingând maximul istoric de 5,2180 lei.   

• Bursa de la București a început să scadă rapid: indicele principal (BET) a pierdut 0,86%, iar piața AeRO (unde sunt listate REIT-urile românești mai mici) a căzut cu 1,43% în doar câteva ore.   

Lecția importantă: În acea zi de panică, clădirile de birouri și mall-urile deținute de REIT-uri nu s-au dărâmat fizic și nici chiriașii nu au plecat. Cu toate acestea, din cauza fricii generale, prețul acțiunilor pe telefon a scăzut. Dacă intri în panică și vinzi în momentele acelea, pierzi bani. Dacă ai răbdare, clădirile continuă să producă chirie, iar prețurile își revin când trece furtuna politică.   

5. Ghid practic: Cum să investești în imobiliare cu doar 500 de lei?

Nu trebuie să îți vinzi mașina ca să investești. Cel mai deștept mod este să testezi sistemul cu o sumă mică, de control, ca să vezi cum funcționează :   

1. Pasul 1: Îți deschizi un cont online la un broker autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF). Durează 10 minute și se face direct pe telefon.   

2. Pasul 2: Depui o sumă de test, de exemplu 500 de lei.   

3. Pasul 3: Cumperi acțiuni la o companie imobiliară românească (de exemplu, Star Invest Imobiliare - REIT sau Novere Capital - MET). O singură acțiune costă sub 1 leu, deci cu 500 de lei poți cumpăra un pachet bunicel.   

4. Pasul 4: Urmărești cum îți intră dividendele (chiriile) direct în contul de tranzacționare. Este cel mai bun exercițiu de educație financiară aplicată! 

6. Capcanele ascunse ale legii REIT-urilor

Deși legea este prezentată ca un lucru extraordinar pentru micii investitori, ea aduce și două mari probleme pe piața imobiliară din viața reală :   

Problema 1: Apartamentele fizice vor deveni și mai scumpe

REIT-urile au în spate fonduri uriașe de bani. Strategia lor este să meargă la dezvoltatorii imobiliari și să le cumpere blocuri întregi din fază de proiect (direct de la temelie).

Dezvoltatorii preferă să vândă un bloc întreg unui singur cumpărător de tip REIT (chiar și cu un discount) decât să negocieze sau să se certe cu 100 de cumpărători individuali.

Acest lucru va lăsa cumpărătorii simpli (familiile care vor o casă) cu opțiuni mult mai puține pe piață, ceea ce va împinge prețurile apartamentelor fizice în sus în următorii 3-5 ani.   

Problema 2: Chiriile vor exploda

Micii proprietari de garsoniere se mulțumesc cu un randament mic, de 5% pe an. Însă un REIT are costuri imense în spate (avocați, contabili, PR și comisioane de brokeraj de până la 4%). Ei nu pot supraviețui cu un câștig de 5%, ci vor ținti randamente de 9%-10%.   

Din acest motiv, când vor intra pe piață, REIT-urile vor impune:

• Chirii de start mult mai mari.   

• Clauze stricte de indexare cu inflația (chiria crește automat în fiecare an odată cu scumpirile din țară).   

În timp, micii proprietari particulari vor vedea prețurile cerute de aceste fonduri și își vor scumpi și ei chiriile.

Astfel, deși REIT-urile îți oferă dividende frumoase pe telefon, s-ar putea să te coste mai mult chiria apartamentului în care locuiești în viața de zi cu zi.   

E de urmărit care va fi soarta REIT urilor din România și cât timp va dura până când românii vor renunța la investiția ”să o știu eu pe numele meu, toată”...:). Inafară de aur, desigur...care e altă poveste.